El piso vacío sigue generando gastos
IBI, comunidad, suministros y seguro los paga la herencia o los pagan los herederos de su bolsillo. Y un inmueble cerrado años se deteriora y pierde valor.
Herencias · Reparto y conflicto
Partición de herencia en Madrid
Hay herencias que llevan años paradas por una firma. El piso vacío generando gastos, las cuentas inmovilizadas y la familia sin hablarse. Lo que casi nadie sabe es que ningún heredero puede mantener eso indefinidamente: existe una vía legal para repartir aunque uno se niegue.
- Primero negociamos: es más rápido y más barato para todos
- Si no hay acuerdo, promovemos la división judicial
- Le decimos desde el principio qué le costaría cada vía
Una herencia parada no se queda quieta: se encarece
Esperar a que el otro ceda parece gratis y no lo es. Esto es lo que ocurre mientras tanto.
Uno de los herederos vive en la casa y no paga
Es la situación que más resentimiento genera. Tiene tratamiento jurídico: se puede reclamar una compensación por el uso exclusivo y computarla en el reparto.
Nadie puede vender ni hipotecar su parte con normalidad
Mientras la herencia está indivisa, lo que se tiene es una cuota abstracta sobre el conjunto, no un bien concreto. Es prácticamente invendible en el mercado real.
El impuesto ya se pagó, pero los bienes siguen sin ser de nadie
Hacienda cobró en su momento. El Registro de la Propiedad, en cambio, sigue diciendo que el titular es el fallecido, y eso bloquea cualquier operación.
Las posiciones se enquistan con los años
Cuanto más tiempo pasa, más difícil es el acuerdo y más caro sale el procedimiento. Los repartos que se cierran bien casi siempre son los que se abordan pronto.
Con acuerdo o sin él, la herencia se reparte
Siempre intentamos la primera. Pero conviene que sepa que la segunda existe, porque saberlo cambia la negociación.
Vía A Partición convencional
Los herederos acuerdan el reparto y lo formalizan en escritura pública. Se redacta un cuaderno particional que inventaría, valora y adjudica los lotes, cuadrando las legítimas y compensando en metálico las diferencias.
- Semanas o pocos meses
- Coste muy inferior al judicial
- Los herederos deciden quién se queda qué
- Se puede cerrar aunque falte confianza, con un tercero que valore
Vía B División judicial de la herencia
Procedimiento específico regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se solicita al juzgado que divida el caudal. Se nombra un contador-partidor dirimente que propone el reparto y, si sigue sin haber acuerdo, resuelve el juez. Los bienes no divisibles pueden acabar en subasta.
- Puede durar años y su coste sale de la propia herencia
- Se puede promover aunque los demás se opongan
- El contador-partidor decide con criterio técnico
- Nadie controla el resultado: es la peor opción para todos, y por eso funciona como palanca
Cómo lo abordamos
De la herencia bloqueada a la escritura firmada
Radiografía del caudal
Semanas 1-3Inventario real de lo que hay: notas simples registrales, saldos bancarios, tasaciones actualizadas, deudas y cargas. Muchos conflictos se sostienen sobre cifras que nadie ha comprobado.
Comprobación de legítimas
Semanas 2-4Se calcula qué le corresponde por ley a cada heredero forzoso y si el testamento las respeta. Aquí es donde a veces aparece que quien parecía perjudicado no lo está, o al revés.
Propuesta de lotes
Semanas 3-6Diseñamos una o varias propuestas de reparto equilibradas, con compensaciones en metálico cuando los bienes no son divisibles. Una propuesta técnica y razonada desactiva muchas negociaciones estancadas.
Negociación formal
Semanas 4-10Se traslada la propuesta a los demás herederos por escrito, con plazo. La formalidad importa: un requerimiento serio cambia la actitud de quien llevaba años sin responder.
Escritura de partición
Semanas 8-14Si hay acuerdo, se firma ante notario, se liquidan los impuestos pendientes y se inscribe cada bien a nombre de quien corresponda.
Si no lo hay: división judicial
Según juzgadoDemanda de división de herencia, nombramiento de contador-partidor dirimente y, en su caso, resolución judicial. Le explicamos antes de empezar qué plazos y qué coste asumiría.
Plazos orientativos. Las duraciones y los importes de este apartado son una estimación basada en expedientes similares, no un compromiso. Dependen de las circunstancias de cada caso y de los tiempos de notarías, administraciones y juzgados, que no controlamos.
Quién repartirá
Quince años formando lotes que los hermanos acaban firmando
Una partición no se resuelve con una calculadora. Se resuelve cuando cada heredero entiende por qué su lote vale lo que vale y ve que el criterio ha sido el mismo para todos. Eso es oficio, y se adquiere con los años.
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- años de ejercicio dedicados al Derecho de SucesionesCuadernos particionales, adjudicaciones y compensaciones entre coherederos
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- abogados colegiados que atienden personalmente a todas las partesICAM nº 60341 y nº 69729, verificables en el censo del Colegio
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- criterio de valoración, aplicado igual a todos los bienes y a todos los lotesTasación verificable, no la cifra que cada uno tenía en la cabeza
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- la consulta en la que le decimos si su reparto se puede cerrar sin juzgadoCon una propuesta concreta de lotes sobre la mesa
La mayoría de las particiones que parecen imposibles se desatascan con dos cosas: una valoración que nadie pueda discutir y una propuesta escrita que no sea un ultimátum. Empezamos siempre por ahí.
¿Cuánto tiempo lleva parada su herencia?
Cuéntenos el punto muerto y le diremos qué palanca concreta tiene disponible. La primera consulta es gratuita y suele bastar para ver la salida.
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Cuatro hermanos, un piso y seis años sin hablarse
La situación
Una herencia con un único inmueble de valor relevante y cuentas menores, indivisa desde 2018. Uno de los hermanos ocupaba la vivienda sin abonar nada; otros dos querían vender; el cuarto no contestaba a nadie. Nunca se había hecho un inventario ni una tasación.
Qué hicimos
Encargamos tasación independiente, cuantificamos la compensación por el uso exclusivo de la vivienda durante esos años y elaboramos una propuesta de adjudicación en la que el ocupante se quedaba el piso compensando al resto en metálico, descontando lo debido por el uso.
El resultado
Escritura de partición firmada por los cuatro sin llegar al juzgado. La propuesta funcionó porque, por primera vez, había números tasados sobre la mesa en lugar de percepciones.
Duración del asunto: 9 meses
Caso real del despacho. Se han omitido nombres y todo dato que permita identificar a las partes.
Las palabras del reparto
Los documentos de una partición están llenos de términos que sólo se usan aquí. Éstos son los imprescindibles para leer un cuaderno particional sin perderse.
- Haber hereditario
- Lo que corresponde a cada heredero expresado en valor, antes de decidir con qué bienes concretos se le paga.
- Lote
- El conjunto de bienes que se adjudica a un heredero para cubrir su haber. Dos lotes pueden ser muy distintos y valer exactamente lo mismo.
- Exceso de adjudicación
- Cuando alguien recibe bienes por encima de su haber. Tiene consecuencias fiscales propias, y no verlas a tiempo encarece el reparto.
- Compensación en metálico
- El dinero que un heredero paga a otro para equilibrar los lotes. Es la herramienta que permite adjudicar un inmueble indivisible a uno solo.
- Colación
- La operación de traer a cuentas lo que un heredero recibió en vida del causante, para que el reparto final sea equitativo.
- Avalúo
- La valoración de cada bien del caudal. Es la fase donde se decide casi todo, y por eso conviene que la haga alguien independiente.
- Escritura de partición
- El documento notarial que cierra el reparto y permite inscribir, desbloquear cuentas y liquidar impuestos. Sin ella, el acuerdo no llega a producir efectos.
Lo que conviene entender antes de negociar
Nadie está obligado a seguir en la indivisión
Es el principio que lo cambia todo. Cualquier coheredero puede pedir en cualquier momento que se divida la herencia, y ese derecho no prescribe. Quien bloquea un reparto no tiene una posición de fuerza permanente: tiene una posición que se sostiene sólo mientras nadie mueva ficha.
Si el testador nombró contador-partidor, el escenario cambia
El testador puede designar a una persona para que haga el reparto. Ese contador-partidor puede practicar la partición por sí solo, sin necesidad del consentimiento unánime de los herederos. Es una de las razones por las que merece la pena nombrarlo al hacer testamento.
Los bienes no siempre se parten: a veces se compensan
Un piso no se puede cortar en cuatro. La solución habitual es adjudicarlo a un heredero que compensa en metálico a los demás, o venderlo y repartir el precio. Cuando ninguna de las dos es posible por falta de acuerdo, la división judicial puede terminar en subasta pública, que es casi siempre el peor resultado económico.
La compensación por uso exclusivo existe y se puede reclamar
Si un coheredero usa en exclusiva un bien de la herencia, los demás pueden reclamar la compensación correspondiente, que suele computarse en el reparto final. No es automático: hay que pedirlo y acreditarlo, y conviene hacerlo cuanto antes.
Dudas sobre el reparto de una herencia
¿Puedo obligar a mis hermanos a vender el piso heredado?
No puede obligarles a vender directamente, pero sí puede promover la división de la herencia. Si no hay acuerdo sobre cómo repartir un bien indivisible, el procedimiento puede terminar con su venta. Saber que esa es la alternativa suele bastar para que se negocie en serio.
¿Qué pasa si un heredero está ilocalizable?
Hay mecanismos para ello: averiguación de domicilio, notificación edictal y, en casos extremos, declaración de ausencia con nombramiento de un representante. Que alguien no aparezca no condena la herencia a estar parada para siempre.
¿Cuánto cuesta una división judicial de herencia?
Es la vía más cara: abogado, procurador, contador-partidor y posibles periciales, con gastos que suelen salir del propio caudal. Por eso la planteamos sólo cuando la negociación está realmente agotada, y siempre después de haberle dado la cifra estimada.
Han pasado diez años. ¿Ya es tarde?
No. La acción para pedir la división de la herencia no prescribe. Sí puede haberse complicado el escenario si alguien ha vendido su cuota o si han fallecido herederos y han entrado sus hijos, pero la vía sigue abierta.
¿Puede repartirse la herencia sin pasar por notario?
Un documento privado entre herederos es válido entre ellos, pero no sirve para inscribir inmuebles en el Registro de la Propiedad ni para muchas gestiones bancarias. Si hay inmuebles, la escritura pública es imprescindible en la práctica.
Valoraciones reales, publicadas y comprobables
Leo Dorta
octubre de 2026
Queremos dar las gracias a Raúl por ayudarnos con todo el tema de la herencia familiar. Nos lo explicó todo muy bien, tuvo mucha paciencia con nuestras dudas y nos facilitó mucho las cosas en un momento en el que se agradece tener a alguien que te ayude. Estamos muy contentos con el trato recibido y, si volviéramos a necesitar un abogado, contaríamos con él sin dudarlo. ¡Gracias por todo, Raúl!
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Jose Luis Arranz Lopez
septiembre de 2026
Mi experiencia con Raúl ha sido profesional y cercana a la vez, ha sabido hacer una muy buena defensa, con una sentencia que superaba mis mejores expectativas.
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X- enel
septiembre de 2026
Encantado con Raúl que gestionó todo el proceso de mi herencia y me resolvió todas las dudas al momento, excelente profesional y persona.
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Relacionado
Si su conflicto tiene otro origen
No todos los bloqueos se resuelven con una partición. Estas son las vías próximas:
división judicial de herencia
El procedimiento en detalle cuando la negociación se ha agotado y hay que acudir al juzgado.
reclamación de legítimas
Si lo que le preocupa no es el reparto en sí, sino que le están dando menos de lo que la ley le reserva.
mediación en conflictos familiares por herencias
Una vía intermedia cuando el problema de fondo es la relación entre hermanos, no el dinero.
tramitación integral de la herencia
Si además del reparto queda pendiente todo el expediente: impuestos, escritura e inscripción.
Si quiere ver el servicio completo —fases, plazos y documentación—, esta es nuestra página de abogado de herencias en Madrid.
Localización
Plaza Castilla 3 bis, 7º – Of. 2
28046 Madrid
Lunes a Viernes: 9:00 - 19:00 (cita previa)
Dónde estamos
Atendemos desde Plaza Castilla, en Madrid. Para los asuntos de partición solemos citar a la primera reunión de forma presencial: hay conversaciones que funcionan mejor en una mesa que por videollamada.
RA&R AsociadosPlaza Castilla 3 bis, 7º – Of. 2
28046 Madrid
Lunes a Viernes: 9:00 - 19:00 (cita previa)
Quien llevará su caso
Raúl Rodríguez Jiménez
Abogado — Herencias, Testamentos y Divorcios
El bloqueo termina cuando alguien mueve ficha
Casi todas las herencias que llegan aquí paradas llevan años esperando a que el otro ceda. No suele ocurrir solo. Cuéntenos la situación y le diremos, en la primera consulta y sin coste, qué palanca tiene y cuánto le costaría usarla.
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